ИПОТЕКА. ОЁ ХОНАОБОД МЕШАВӢ?
Бо вуҷуди он ки, аз ҷониби Ҳукумати мамлакат марҳала ба марҳала, бо назардошти имкон, ба аҳолии эҳтиёҷманд замини наздиҳавлигӣ ҷудо мешавад, масъалаи таъмини мардуми ниёзманд бо манзили зист ҳамоно пурра ҳалли худро наёфтааст. Ин ҳам дар ҳолест, ки нуфуси аҳолии кишвар сол ба сол меафзояд. Бо мақсади мусоидат намудан ба ҳалли масъалаи мазкур, имрӯз ташкилотҳои вобаста ба қарзҳои ипотекӣ дар мамлакат афзуда, гирифтани қарз барои хариди хона низ, имконпазир гаштааст. Аммо талаботи бонкҳо «дандоншикан» буда, пардохти моҳона нисбат ба имкониятҳои молиявии бештари аҳолии диёр хеле зиёд аст. Аз ин сабаб, на ҳар кас бо ин восита соҳиби манзили зист шуда метавонад.
Тавре Акбарҷон Субҳонов, ходими пешбари илмии Институти иқтисодиёт ва демографияи АМИТ, изҳор дошт, Тоҷикистон ба қатори давлатҳое, ки аҳолиашро ҷавон меҳисобанд, дохил мешавад. Яъне, қариб 60 дарсади аҳолӣ ба синну соли қувваи корӣ, 3,4 дарсад ба нафақахӯрон ва 35 дарсад ба гурӯҳи ҷавонтар аз синни қобили меҳнат, дохил мешавад. Азбаски аҳолии кишвар ҷавон ҳисобида мешавад, тибқи пешгӯиҳои олимон, дар оянда нуфуси кишвар меафзояд. Бино ба маълумоти ҳуҷҷати давлатӣ – Стратегияи миллии рушд барои солҳои то 2030, аҳолии кишвар дар ин давра то 11,5 миллион ва тибқи гуфтаи коршиносон, то соли 2050 ба зиёда аз 14,2 миллион хоҳад расид. Табиист, ки баробари афзудани аҳолӣ талабот ба манзилу замин низ, дучанд меафзояд. Мувофиқи омори расмӣ, имрӯз оилаҳои мураккаб, яъне оилаҳое, ки дар он 2-3 оилаи хурд якҷоя зиндагӣ мекунанд, қариб 17 дарсадро ташкил медиҳанд.
ИПОТЕКА ЧИСТ ВА, АСЛАН, БАРОИ КИСТ?
Дар Тоҷикистон Қонун «Дар бораи ипотека» моҳи марти соли 2008 қабул гардид ва моҳи декабри соли 2019 ба Қонуни мазкур тағйиру иловаҳо ворид шуданд. Аммо дар мамлакат бозори ипотека, бо дарназардошти ниёзмандии воқеии мардум, на он қадар «гарм» аст.
Мавриди зикр аст, ки роҳандозии қарзи ипотекӣ дар мамлакат дар маҷмуъ, иқдоми хуб аст, вале дар амал истифодаи он қариб, ки ғайриимкон мебошад, зеро дар шароити имрӯза талабот ва шартҳое, ки бонкҳо пешниҳод мекунанд, вазнину миёншикан буда, ба дарди мардуми ниёзманд намехӯранд.
Суоле ба миён меояд, ки ипотека барои кӣ роҳандозӣ шудааст? Табақаи дорои аҳолӣ, ки имкониятҳои васеъ доранд, соҳиби мансабу манзилу даромадҳои зиёданд, ҳеҷ вақт аз ипотека истифода намебаранд. Яъне, бар ивази як хона маблағи қариб ду хонаро ба ташкилотҳои қарздиҳанда намедиҳанд, онро бо пули нақд мехаранд. Аз ин бармеояд, ки ипотека бояд барои табақаи миёнаи аҳолӣ, касони камдаромад ва эҳтиёҷманд бошад. Бо назардошти ин, шарту шароити он бояд бар нафъи мардуми ниёзманд бошад, на бар зарари онҳо. Сабаби сатҳи пасти ҷалбшавии шаҳрвандон ба ипотека ҳам дар шартҳои вазнини бонкҳо аст. Бино ба маълумоти чанде аз соҳибмулкон ва ашхоси корафтода, арзиши манзил дар ҷумҳурӣ гарон буда, як метри мураббаъ вобаста ба вазъу шароити хона ва мавқеи ҷойгиршавии он аз 350 то 900 доллари ИМА арзиш дорад.
Инак, меъёрҳои муқарраркардаи якчанд бонкҳои амалкунандаро, ки аз онҳо дидан намудем, мисол меорем. “Эсхата” имрӯз яке аз бонкҳои фаъол ва сермизоҷ мебошад. Чунонки Парвиз Ҷавҳаров, мушовири маркази тамоси ҶСК “Бонки Эсхата”, иттилоъ дод, ипотекаро аз ин бонк ба маблағи аз 10 000 то 350 000 сомонӣ (на бештар аз 70 фоизи арзиши манзил) ба муҳлати то 120 моҳ бо меъёри 26 фоизи солона бо сомонӣ метавон гирифт. Гарав 125 % амволи ғайриманқул.
Вобаста аз талаботи бонки мазкур мисоле меорем. Агар мизоҷ аз Бонки “Эсхата” ба муҳлати 10 сол бо 26 фоизи солона 200 000 сомонӣ гирад, ҳармоҳа маблағи пардохт 4692 сомонӣ мешавад. Ҷамъи фоизҳо 362993 сомониро ташкил дода, дар умум бонк аз корафтода 562993 сомонӣ маблағ мегирад, ки ин қариб ду баробар аз маблағи дархостшаванда зиёд аст. Ин ҳам дар ҳолест, ки музди миёнаи меҳнат дар ҷумҳурӣ 1670 сомониро ташкил медиҳад.
“Спитаменбонк” барои харидан аз хонаҳои сохтаи ширкатҳои шарикӣ, аз ҷумла ШС "Авитсенна", ҶСК “Global Group”, “Себистон 2018”, “Бахт 2005” ва “Усто Набот”, бо 12 фоизи солона ва ба бозори дуюм бо 14 фоизи солона бо доллари ИМА қарз медиҳад.
Бонкдории исломӣ ҳамчун низоми бонкие муаррифӣ мегардад, ки ба принсипҳои маблағгузорӣ ва арзишҳои исломӣ асос ёфтааст. Айни замон дар кишвар 3 ташкилоти қарзии исломӣ, аз ҷумла 1 бонки комили исломӣ – ҶСК «Тавҳидбонк» ва 2 равзанаи бонкии исломӣ: равзанаи бонкии исломии Фонди қарзии хурди «Имон» ва ҶСП ТАҚХ «Ҳумо» фаъолият доранд.
Бино ба иттилои Деҳқон Самадов, сардори Идораи маблағгузории исломии ҶСК «Тавҳидбонк», бонки мазкур ҳамчун нахустин бонки комили исломӣ дар ҷумҳурӣ шуруъ аз нимаи дуюми соли 2021, дар баробари дигар самтҳо, маблағгузории ипотекии муштариёнро ба роҳ мондааст. Дар ин бонк маблағгузории ипотекии исломӣ бо истифода аз маҳсулоти бонкии исломӣ – муробаҳа амалӣ карда мешавад. Муробаҳа аҳдест, ки тибқи он, бонки исломӣ моли дархостнамудаи муштариро аз фурӯшандаи он харида, ба муштарӣ бо иловаи болонархӣ мефурӯшад. Ҳам арзиши мол ва ҳам меъёри фоида (ҳаҷми болонархӣ) ба харидор (муштарӣ) шаффоф нишон дода мешавад. Болонархӣ метавонад маблағи муайяне ва ё ҳиссае аз арзиши мол бошад.
Шартҳои асосии маблағгузории ипотекӣ дар ин бонк тибқи аҳди муробаҳа чунинанд: ҳаҷми маблағгузорӣ то 1 миллион сомонӣ ё маблағи ҳамарзиш бо доллари ИМА, муҳлати маблағгузорӣ аз 6 то 60 моҳ бо сомонӣ ва аз 6 то 132 моҳ бо доллари ИМА, ҳаҷми пешпардохти муштарӣ 30 фоизи арзиши манзил, меъёри болонархии бонк 23 фоизи солона бо сомонӣ ва 12 фоизи солона бо доллари ИМА.
Комил Ёрасенов, сардори шуъбаи қарзҳои корпоративии ҶСП “Аввалин Бонки молиявии хурд”, дар робита ба ин масъала изҳор дошт, ки бонки номбурда ба муддати то 120 моҳ ба маблағи то 500 000 сомонӣ ва ҳамарзиши он доллари ИМА бо 22 фоизи солона бо сомонӣ ва 14 фоизи солона бо доллар ба ниёзмандон қарз барои хариди хона пешниҳод мекунад. Гарав хонаи харидшаванда буда, саҳми худӣ 30 фоиз муқаррар шудааст.
ҶСП Бонки «Арванд» дар ин раванд бо талаботи худ фарқкунанда аст. Бонки мазкур қарзи манзилиро ба муҳлати аз 60 то 120 моҳ ба маблағи то 250 ҳазор сомонӣ пешниҳод менамояд. Тавре Ҳусейн Туйчиев, менеҷери шуъбаи маркетинги ҶСП Бонки «Арванд», изҳор дошт, қарзҳо дар доираи лоиҳаи KFW барои сокинони минтақаю деҳоти дурдаст ва барои сокинони шаҳри Душанбею Хуҷанд аз ҳисоби худи бонк пешниҳод мешавад. Барои сокинони пойтахт ба муҳлати 5 сол, бо 28 фоизи солона ва барои сокинони ноҳияҳои тобеи ҷумҳурӣ ба муҳлати 10 сол бо 29 фоизи солона қарзи манзилиро пешкаш мекунад. Бояд зикр намуд, ки Бонк дар стратегияи худ зиёд намудани ҳиссаи қарзҳои ипотекӣ ва манзилиро ба нақша мондааст.
Гарчанде фоизи солонаи муқаррар-намудаи аксари бонкҳо бо асъори хориҷӣ, яъне доллар, нисбатан пасттар бошад ҳам, лекин нигаронкунанда ҳам, ҳаст, зеро қурби доллар, бо назардошти вазъи сиёсии ҷаҳон, ҳамарӯза тағйир ёфта, асосан, тамоюли болоравӣ дорад.
ШАРҲИ ИН МАВЗУЪ АЗ ҶОНИБИ «АМОНАТБОНК» ҲАМЧУН БОНКИ ДАВЛАТӢ
Дар «Амонатбонк» қарзи ипотекӣ мисли дигар қарзҳо буда, маблағи қарз то 1,5 миллион сомонӣ, муҳлати қарз то 10 сол, пешпардохт 30 фоиз, 20 фоизи солона бо сомонӣ ва 10 фоизи солона бо доллари ИМА, гарав – амволи харидшаванда ва ё дигар амволи манқул ва, ё ғайриманқул муқаррар шудааст.
«Амонатбонк» ҳамчун бонки давлатӣ ва пешбарандаи сиёсати иҷтимоии давлат бо мақсади дастгирии табақаи ниёзманди аҳолӣ дар самти дастрасӣ ба манзили истиқоматӣ пешниҳоди қарзҳои ипотекиро, бо назардошти даромади оилавии мизоҷ, ба роҳ мондааст. Яъне, муштариён метавонанд, дар вақти пешниҳоди ариза барои гирифтани қарз ғайр аз маълумот ва ё ҳуҷҷати тасдиқкунандаи даромади худ, инчунин, ҳуҷҷатҳои даромади ҳамсар, фарзанд ва, ё бародари худро, ки хоҷагии хонаводагии якҷоя доранд, пешниҳод намоянд.
Шуҳрат Сироҷов, иқтисодчии асосии департаменти қарздиҳии КВД БА ҶТ “Амонатбонк”, сабабҳои баланд будани меъёри фоизҳои қарзи ипотекиро чунин шарҳ дод:
– Тавре маълум, ҳар як ташкилоти қарзӣ сиёсати фоизии худро доро буда, фоизи қарзҳои пешниҳодшавандаро вобаста ба сиёсати мазкур ба роҳ мемонад. Чуноне ки медонед, манбаи қарзҳои ба муштариён пешниҳодшаванда, асосан, захираҳои ҷалбшудаи дохилӣ, яъне, пасандозҳои аҳолӣ ва амонату пасандозҳои вазорату идораҳо мебошад, ки бонк барои истифодаи маблағҳои ҷалбгардида фоизи муайянро ба соҳибони онҳо пардохт мекунад.
Агар ба сиёсати пасандозӣ назар афканем, бо мақсади ҷалби пасандози аҳолӣ ташкилотҳои қарзӣ омодаанд, то 17 фоизи солона барои пасандози гузошташуда фоиз пардохт намоянд. Нишондиҳандаи мазкур водор месозад, ки фоизи қарзи ипотекӣ бо арзи миллӣ, бо назардошти даромади мегирифтаи ташкилоти қарзӣ, 20 фоизи солона ва ё аз он баландтар бошад.
Инчунин, қобили зикр аст, ки тибқи талаботи Кодекси андози Ҷумҳурии Тоҷикистон, ҳангоми аз меъёри миёнавазнии қарзҳо пасттар пешниҳод намудани қарз, ташкилоти қарзӣ ва ё муштарӣ водор гардидаанд, ки андоз аз даромад пардохт намоянд. Бинобар ин, фоизи қарзҳои ипотекӣ вобаста ба талаботи дар боло зикргардида ба танзим дароварда мешавад.
– Дар робита ба омилҳои дар боло зикршуда, пешниҳод менамоем, ки аз ҷониби бонки назораткунанда меъёри фоизи пасандозҳо барои ташкилотҳои қарзӣ ба як тартиби муайян дароварда шуда, иҷрои он барои ташкилотҳои қарзӣ ҳатмӣ карда шавад, – изҳор дошт Шуҳрат Сироҷов.
Умедҷон Ҳикматов, муовини якуми раиси раёсати ҶСП “Спитамен Бонк”, доир ба масъалаи мазкур изҳор дошт, ки меъёри асосии "Ипотека"- ро БМТ муқаррар мекунад. Мо мекӯшем, ки ба мизоҷонамон ёрӣ расонем ё ба навъе дастгирӣ намоем ва ба онҳо шароити мусоид пешниҳод созем. Масалан, мо қарздиҳии ипотекиро бо меъёри мусоиди 12 фоиз дар як сол оғоз кардем ва пешпардохти аввалияро то 10 фоиз кам намудем. Ин ба мизоҷони мо имкон медиҳад, ки бо шартҳои имтиёзнок манзил бихаранд.
Ба гуфтаи мусоҳиби мо, шартҳои гирифтани "Ипотека" дар Россия тақрибан ба шароити мо монанд аст, аммо фоизҳо нисбат ба мо каме пасттаранд. Онҳо, инчунин, таҷрибаи корӣ, маош, шаҳрвандӣ ва таърихи қарзро ба назар мегиранд, ки ҳамаи ин омилҳо барои гирифтани ипотека мусоидат мекунанд. Меъёри фоизҳо аз 1 то 12 % дар як сол фарқ мекунад.
ЧӢ БОЯД КАРД?
Ба андешаи Баҳром Шарипов, иқтисоддон, дар шароити кишвар аз ҳисоби номукаммалии инфрасохтори ипотека ва норасоии ҳуқуқии он бояд ҳиссаи давлат дар танзими ин раванд зиёдтар шавад. Бояд механизми боэътимод ва самараноки боиси хавфҳои камтарин пешниҳод ва истифодаи ипотека роҳандозӣ гардад. Ҳамчунин, ташаккули бозори молиявии коғазҳои дарозмуҳлати ипотекӣ ва харидуфурӯши онҳо ва ғайра, ки боиси паст шудани хавфҳо ва фоизи ипотека мешавад, ба манфиати кор хоҳад буд.
– Ҷиҳати дастрасӣ ва сабуктар шудани фоизҳои қарзӣ андешидани тадбирҳои нав имконпазир аст. Дар яке аз муроҷиатҳои охир Сарвари давлат муҳтарам Эмомалӣ Раҳмон ба шурои директорон дастур доданд, ки масъалаи фароҳам овардани шароити мусоид барои қарзи ипотека ба аҳолӣ баррасӣ шавад. Шояд ба зудӣ қарздиҳии ипотекӣ боз ҳам муфидтар гардад, – гуфт Умедҷон Ҳикматов.
Чунонки аз мушоҳидаҳо бармеояд, имрӯз норасоии манзили истиқоматӣ боиси сар задани мушкилиҳои зиёди хонаводагӣ гаштааст. Масалан, чанд оила якҷо дар як ҳавлӣ зиндагӣ мекунанд, ки ин боиси муноқишаҳои оилавӣ ва сабаби ҷудошавии аксари оилаҳои ҷавон мегардад. Ҳамчунин, ҷавонони кишвар бо мақсади дарёфти кори музднок ва ҳалли мушкилоти рӯзгор, хосса бунёди хона, ба муҳоҷирати меҳнатӣ мераванд. Авҷи муҳоҷират, аз як ҷониб, омили норасоии қувваи қобили меҳнат дар корхонаю ташкилотҳои мамлакат гардида бошад, аз ҷониби дигар, боиси сар задани мушкилиҳои гуногун дар оилаҳои муҳоҷирон мегардад. Бошад, ки ин масъалаи мубрами рӯз мавриди баррасии мутасаддиёну масъулон қарор гирад ва ҳалли худро ёбад.
Матлубаи АБДУҚАҲҲОР, “Ҷумҳурият”